2021年是我国现代化建设进程中具有特殊重要性的一年。如何确保“十四五”开好局？明年经济工作着力点和发力点在哪？

12月16日至18日在北京举行的中央经济工作会议，总结今年经济工作，分析当前经济形势，部署2021年经济工作，传递出中国经济发展清晰而鲜明的信号。

推进城镇老旧小区改造

城市更新与城镇老旧小区改造已连续两年被中央经济工作会议提及，今年相关表述被置于“坚持扩大内需这个战略基点”任务下。对此，专家认为，结合当前城市化进程及城市发展的特点，实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造有着自身的时代背景和必要性，除了民生定位，更是被赋予服务双循环新发展格局的功能。

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任秦虹认为，随着城镇化进程逐步放缓，城市发展由外延扩张向内涵提升转变。城市中大量低效经济空间有待开发、升级，老旧小区及基础设施老化改造需求不断提升，产业的更新迭代也对城市空间更新改造提出了新要求。

国家发改委国土开发与地区经济研究所区域战略研究二室主任刘保奎指出，实施城市更新行动，一方面是我国城市发展的内在要求;另一方面也是我国加快构建新发展格局、畅通国内大循环的现实需要。当前我国城镇化率已突破60%，城市发展正在从增量时代转向存量为主、增存并重时代，实施城市更新行动，谋划推进一系列城市建设领域民生工程和发展工程，不仅有助于充分释放我国发展的巨大潜力并形成新的经济增长点，成为构建新发展格局的重要支点，也有助于形成新的发展模式，让城市建设继续扮演现代化建设的重要引擎角色。

实施城市更新与老旧小区改造也是新型城镇化得以向纵深推进的必然途径。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，可以让城市功能更加完备，城市治理更具韧性智慧，城市品质更加绿色宜居，社区更加健康安全、服务便捷、充满活力，方方面面需要大量的资金、人力等资源投入，构成我国目前最大的内需之一，对构建新发展格局具有重要的意义。

数据显示，2019年以来，全国已开工改造城镇老旧小区5.8万个，惠及居民1043万户。今年政府工作报告提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个，截至11月底，2020年计划改造的城镇老旧小区已全面开工。

对企业而言，专家认为，城市更新已成为城市发展的新机遇，为市场力量打开了“新蓝海”。当前，房地产行业驱动力由购房投资转向居住消费，从数量型发展转向品质型发展，在满足人民美好生活需要的同时服务经济高质量发展。在双循环新发展格局下，城市更新与旧改、社区服务、大健康及养老等都属于房地产行业消费新场景、新领域，也为企业转型升级指引了方向。

解决好大城市住房问题

今年的中央经济工作会议是最近几年以来，对房地产着墨最多的一次，也是时隔三年之后再一次作为单独工作被重点提及。其中一些要点，值得关注。

本次会议指出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

从会议披露的信息来看，特别强调要解决好大城市住房突出问题。实际上，房价过高或者上涨过快，居民买不起，租赁市场发展不足等问题，在大城市均有所体现。今年以来，包括深圳、上海等大城市抢房、摇号等现象更是屡见不鲜。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，中国局部大城市如深圳等住房供需矛盾进一步激化，房价出现明显上涨。但房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以，此次会议明确将“解决大城市住房突出问题”作为明年的重要工作任务。

高度重视租赁住房

今年在“房住不炒”的基础上，中央经济工作会议着重指出要高度重视租赁住房。在租赁住房方面提法更加细化，包括“完善长租房政策”、“土地供应要向租赁住房建设倾斜”、“单列租赁住房用地计划”、“降低租赁住房税费负担”。

实际上，自2013年以来，中央经济工作会议曾多次提及发展租赁住房。2013年，中央经济工作会议提出“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给”；2015年至2017年分别提出“发展住房租赁市场”“加快住房租赁市场立法”“发展住房租赁市场特别是长期租赁”；2019年提出“大力发展租赁住房”。

中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示，当前我国一些特大城市房价偏高，新市民特别是青年人收入相对较低，既买不起房，又租不好房，一些长租公寓暴雷影响社会稳定，租客和业主利益都遭受损失。要逐步解决购房和租房一条腿长，一条腿短的问题。在人口净流入房价高的大城市要高度重视保障房租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。

许小乐指出，“租购不同权”是影响租赁市场发展的首要障碍，我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩，由于不同城市的社会福利及保障差异较大，在哪个城市落户就成为能否充分获取社会福利的关键。目前我国落户的政策与房屋挂钩，在实际执行过程中是以“房屋所有权”为原则，这也就意味着“租房”获得社会福利的优先级较低，“租购歧视”现象存在，会影响城市租赁市场的发展。报告中明确了逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，会加快租赁市场赋权的细则落地，有利于租赁市场制度的完善，真正将租赁作为一种长期居住选择。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，对于长租公寓的管理应该是明年的重中之重。这两年长租公寓出现了一些不健康和不理性的市场行为，市场本身对于租客和实际的房东也形成了极大的经济方面的压力，因此，长租公寓的稳定健康运营是非常重要的。